Panduan JMB & MC: Tanggungjawab Pengurusan Strata di Malaysia

Jika anda baru dilantik ke dalam jawatankuasa JMB atau MC, anda kini memikul kewajipan berkanun sebenar di bawah Akta Pengurusan Strata 2013 (Akta 757) — bukan sekadar peranan kejiranan. Tiga perkara yang paling kerap disalah faham, dan paling kerap menyebabkan masalah: sumbangan kepada kumpulan wang penjelas ditetapkan oleh undang-undang pada sepuluh peratus daripada Caj (seksyen 25), Pesuruhjaya Bangunan (COB) di pihak berkuasa tempatan ialah pengawal selia anda, dan pertikaian pergi ke Tribunal Pengurusan Strata, yang mengendalikan tuntutan sehingga RM250,000. Panduan ini menerangkan kewajipan itu dalam susunan ia akan menimpa anda.

Siapa yang menguruskan bangunan, dan bila

Pengurusan strata berpindah tangan melalui tiga peringkat. Mengetahui anda berada di peringkat mana menentukan siapa yang bertanggungjawab atas apa.

Peralihan daripada JMB kepada MC bukan simbolik. Selepas mesyuarat agung tahunan pertama MC, JMB dikehendaki memindahkan semua baki wang dalam akaun penyelenggaraan dan akaun kumpulan wang penjelas kepada MC dalam tempoh tidak melebihi satu bulan, selepas membayar segala perbelanjaan yang dicaj dengan sewajarnya. Serahan yang lewat atau tidak lengkap ialah punca pertikaian yang biasa — dokumenkan setiap sen.

Wang: dua akaun, dan ia tidak boleh dicampur

Ini bahagian yang paling kerap salah diuruskan oleh jawatankuasa baharu.

• Akaun penyelenggaraan (Caj). Membayar kos berjalan: pembersihan, keselamatan, lif, elektrik kawasan bersama, insurans, pengurusan sisa, pembaikan kecil.
• Kumpulan wang penjelas (sinking fund). Membayar perbelanjaan modal: mengecat semula, menaik taraf lif, membaiki bumbung, menggantikan pam — perkara yang berlaku sekali dalam bertahun-tahun tetapi mahal apabila berlaku.

Seksyen 25 Akta 757 menetapkan sumbangan kumpulan wang penjelas sebagai jumlah bersamaan sepuluh peratus daripada Caj. Ia bukan angka yang jawatankuasa boleh tetapkan sesuka hati ke bawah kerana kutipan sedang perlahan. Dan wang kumpulan wang penjelas tidak boleh digunakan untuk menampung defisit operasi — apabila ia digunakan begitu, bangunan itu tidak menjadi lebih murah, ia hanya menangguhkan kos mengecat semula kepada jawatankuasa akan datang, biasanya dengan tunggakan yang lebih besar.

Caj dikenakan mengikut unit syer setiap petak, bukan sama rata bagi setiap unit. Petak yang lebih besar membayar lebih banyak kerana ia memegang lebih banyak unit syer. Ini kerap dipersoalkan dalam AGM dan jawapannya ada dalam Akta, bukan dalam rundingan.

Kewajipan teras jawatankuasa

Senaraikan ini dan semak setiap suku tahun:

1. Selenggara dan urus harta bersama dan simpan ia dalam keadaan boleh digunakan dan selamat.
2. Tentukan dan kenakan Caj yang mencukupi untuk menampung perbelanjaan sebenar — bukan angka yang paling mudah diluluskan dalam mesyuarat.
3. Kutip sumbangan kumpulan wang penjelas pada kadar berkanun dan simpan dalam akaun berasingan.
4. Insuranskan bangunan dan kekalkan perlindungan liabiliti awam.
5. Simpan buku akaun yang betul dan bentangkannya kepada pemilik dalam AGM.
6. Patuhi notis dan perintah daripada pihak berkuasa tempatan dan COB.
7. Kekalkan daftar pemilik petak dan rekod pengurusan yang lain.
8. Adakan mesyuarat agung tahunan dan simpan minit.

Perhatikan kewajipan 2. Jawatankuasa yang menetapkan Caj terlalu rendah untuk mengelak bantahan tidak menjadi popular — ia hanya menangguhkan masalah sehingga lif rosak dan tiada wang untuk membaikinya.

Tempoh liabiliti kecacatan: tuntut sebelum ia tamat

Pemaju meletakkan deposit bagi kecacatan pada harta bersama. Semasa tempoh liabiliti kecacatan harta bersama, pihak yang berhak menuntut daripada deposit itu termasuk pemilik petak, JMB, MC, dan mana-mana pihak berkepentingan lain dengan kebenaran Pesuruhjaya Bangunan. Deposit yang tidak digunakan dipulangkan kepada pemaju apabila liabiliti kecacatan tamat atau kerja pembaikan selesai, mengikut mana yang terkemudian.

Implikasi praktikal untuk jawatankuasa baharu: lakukan pemeriksaan kecacatan bertulis dan bergambar seawal mungkin, bukan pada bulan terakhir. Senarai kecacatan yang dihantar lewat, tanpa tarikh dan tanpa gambar, ialah senarai kecacatan yang akan dipertikaikan.

Pengawal selia dan tribunal

• Pesuruhjaya Bangunan (COB) di pihak berkuasa tempatan anda mengawasi pengurusan strata, menerima aduan, dan boleh mengeluarkan arahan. Kenali pegawai COB anda sebelum anda memerlukan mereka.
• Tribunal Pengurusan Strata menyelesaikan pertikaian pengurusan strata, termasuk tuntutan mendapatkan semula caj penyelenggaraan dan sumbangan kumpulan wang penjelas yang tertunggak. Had tuntutan ialah RM250,000. Prosesnya direka untuk diakses tanpa peguam, yang penting bagi jawatankuasa sukarelawan.

Menguruskan tunggakan tanpa memecahbelahkan komuniti

Tunggakan ialah masalah kewangan nombor satu dalam kebanyakan skim strata, dan ia bertambah buruk apabila diuruskan secara tidak konsisten.

1. Terbitkan dasar kutipan yang diluluskan dalam AGM — bila peringatan dihantar, bila faedah lewat dikenakan, bila kes dibawa ke tribunal.
2. Kenakan dasar itu sama rata. Pengecualian yang dibuat untuk seorang jiran menjadi hujah pembelaan bagi semua orang.
3. Simpan rekod penghantaran notis. Tuntutan tribunal berdiri atau jatuh atas bukti bahawa notis benar-benar dihantar.
4. Bertindak awal. Tunggakan tiga bulan boleh dipulihkan; tunggakan tiga tahun biasanya tidak.

Menjalankan kerja penyelenggaraan supaya ia boleh diaudit

Jawatankuasa yang dipercayai ialah jawatankuasa yang boleh menunjukkan apa yang dibayar dan mengapa. Empat tabiat yang menghasilkan itu:

• Setiap kerja mendapat nombor rujukan, walaupun kerja itu kecil. Aduan tanpa nombor rujukan ialah aduan yang tiada siapa boleh sahkan telah selesai.
• Bukti bergambar sebelum dan selepas, dengan tarikh. Ini mengubah mesyuarat AGM sepenuhnya.
• Jadual penyelenggaraan pencegahan untuk lif, pam, alat pemadam api dan penghawa dingin — kerja berjadual lebih murah daripada kerja kecemasan, dan pematuhan pemeriksaan berkanun bukan pilihan.
• Satu tempat untuk rekod, bukan tersebar dalam kumpulan WhatsApp yang hilang setiap kali setiausaha bertukar. Isu itu diterangkan sepenuhnya dalam urus perniagaan guna WhatsApp tanpa hilang rekod, dan aliran kerja aduan ke penyelesaian menerangkan strukturnya.

Untuk memilih dan mengawasi kontraktor pembersihan dan keselamatan, lihat urus vendor pencucian dan keselamatan.

Soalan lazim

Bolehkah AGM meluluskan sumbangan kumpulan wang penjelas kurang daripada 10%?
Kadar sepuluh peratus daripada Caj ditetapkan dalam seksyen 25 Akta Pengurusan Strata 2013. Mesyuarat tidak boleh mengundi untuk mengetepikan keperluan berkanun. Jika bangunan anda kekurangan dana secara struktur, jawapannya ialah menyemak semula Caj itu sendiri, bukan mengurangkan sumbangan kumpulan wang penjelas.

Bolehkah kami guna kumpulan wang penjelas untuk membayar bil elektrik?
Tidak. Kumpulan wang penjelas untuk perbelanjaan modal, bukan kos berjalan. Menggunakannya untuk operasi menyembunyikan defisit dan meninggalkan bangunan tanpa dana apabila perbelanjaan besar tiba. Jika akaun penyelenggaraan tidak mencukupi, itu masalah Caj dan kutipan.

Apa yang boleh kami buat terhadap pemilik yang tidak membayar selama bertahun-tahun?
Bawa tuntutan ke Tribunal Pengurusan Strata, yang mengendalikan tuntutan pemulihan sehingga RM250,000. Akta juga menyediakan mekanisme penguatkuasaan lain. Dapatkan nasihat COB tentang urutan langkah bagi kes anda, dan pastikan rekod notis anda kemas sebelum memfailkan.

Adakah ahli jawatankuasa bertanggungjawab secara peribadi?
Ahli jawatankuasa memikul kewajipan dan mesti bertindak dengan sewajarnya dalam menjalankannya. Ini bukan peranan hiasan, dan itulah sebabnya insurans, rekod yang betul dan mengikut Akta itu penting. Jika sesuatu keputusan kelihatan berisiko dari segi undang-undang, dapatkan nasihat sebelum mengundinya, bukan selepas.

Bila kami patut mula memeriksa kecacatan harta bersama?
Segera. Deposit kecacatan pemaju hanya berguna semasa tempoh liabiliti kecacatan masih terbuka, dan tuntutan yang disokong gambar bertarikh serta laporan bertulis jauh lebih kukuh daripada aduan lisan yang dibuat pada saat akhir.

Adakah panduan ini nasihat guaman?
Tidak. Ia ringkasan praktikal untuk ahli jawatankuasa sukarelawan. Akta Pengurusan Strata 2013 dan peraturan di bawahnya ialah teks yang mengikat, dan bagi apa-apa pertikaian atau keputusan penguatkuasaan anda patut merujuk COB anda atau mendapatkan nasihat guaman.

Sumber: Akta Pengurusan Strata 2013 [Akta 757] — struktur JMB/MC, kewajipan penyelenggaraan dan pengurusan, Caj mengikut unit syer, dan seksyen 25 yang menetapkan sumbangan kumpulan wang penjelas bersamaan sepuluh peratus daripada Caj; pemindahan baki akaun daripada JMB kepada MC dalam tempoh tidak melebihi satu bulan daripada mesyuarat agung tahunan pertama MC; pihak yang berhak menuntut daripada deposit kecacatan pemaju semasa tempoh liabiliti kecacatan harta bersama, dan pemulangan baki deposit kepada pemaju. Bidang kuasa Tribunal Pengurusan Strata dengan had tuntutan RM250,000. Pesuruhjaya Bangunan (COB) di pihak berkuasa tempatan ialah pengawal selia. Sahkan kedudukan semasa dengan COB anda — panduan ini bukan nasihat guaman.